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地产板块估值底部已夯实积极布局4只股

发布时间:2019-09-27 18:01:28 阅读: 来源:试验机厂家

地产板块估值底部已夯实 积极布局4只股

此前一直强调地产板块的安全性,认为估值缓慢修复是3季度的主题, 并认为两大催化剂(长效机制建立和销售恢复)需等待,我们认为新湖再融资预案释放了房地产调控差异化的新风向……

===本文导读===  【行业研报】光大证券:上调行业评级至买入 | 兴业证券:板块有望重估  【个股点睛】南国置业:异地拓展拭目以待 | 阳光城:加大海西布局符合公司战略   卧龙地产:业绩出现增长势头 | 荣盛发展:区域深耕 关注三季度销售   房地产:估值底部已夯实 上调行业评级至买入  房地产市场变化:  上周(2013.7.20-7.26)北上广深的一二手房销售都出现反弹,表明需求渐趋回升,而上海无论一手房还是二手房交易,更是达到二季度以来周最高水平;土地市场局部热度仍在,上海两宗土地分别以溢价率85%和110% 出让,但大部分开发商仍以低价补地为主。  房地产板块变化:   上周(2013.7.22-7.26)申万地产指数上涨4.78%,沪深300 上涨1.05%, 地产板块有3.73%超额正收益。个股方面,周五新湖中宝再融资预案公告后复牌涨停。   一周回顾与展望: 稳增长和再融资预期继续推动估值修复。  上周二的中央政治局会议释放稳增长信号,对于地产调控的措辞相对正面,从原来的“健康发展”(6.26 国务院常务会议)基础上变为 “平稳健康发展”,表明中央对地产政策以平稳为主,与我们前期提到的政策趋于中性一致。周五新湖中宝再融资预案出台,市场认为获批可能性较大,释放了开启市场化融资的信号。这两大事件推动板块估值修复。  估值底部已夯实,后续销售恢复推动估值修复将较为明确。对于新湖的再融资预案,我们倾向于认为是个案,主要因募投项目为棚户区改造, 但它开启了后续房地产市场差异化调控的新风向,不排除新城建设、土地一级开发、商业地产等符合新型城镇化、符合民生诉求的再融资开启的可能,这是本届政府调控思路与上届政府调控思路的重大差异。我们认为估值底部已夯实,一旦新湖中宝再融资成行,估值修复将更为明确,伴随9 月楼市销售进旺季,将持续推动估值修复。  上调行业评级至买入,销售决定板块表现幅度,下跌就是买入机会。我们此前一直强调地产板块的安全性,认为估值缓慢修复是3 季度的主题, 并认为两大催化剂(长效机制建立和销售恢复)需等待,我们认为新湖再融资预案释放了房地产调控差异化的新风向,而一线城市销售也在本周出现较为明显的回升,我们建议投资者增配地产板块,下跌便是买入机会, 未来3 个月板块有至少15%的向上空间,销售回暖情况将决定板块表现幅度。推荐组合:招商地产、保利地产、阳光城、中天城投、南国置业. (光大证券)  房地产行业:涉房融资启动 板块有望重估  事件  8 月6 日收盘后,多家上市房企公布了再融资方案。招商地产(000024 CH)公告公司正在筹划发行股份购买资产事项,A 股、B 股股票自2013 年8 月7 日起停牌。  冠城大通(600067 CH)公告公司将发行不超过18 亿元,存续期限为6 年的可转债.宋都股份(600077 CH)公告公司在筹备非公开发行,预计发行数量不超过31,250 万股(含31,250 万股),募集资金总额不超过15 亿元。  点评  融资计划涉及面超越市场预期:市场对于8 月1 日新湖中宝公布的再融资计划多解读为棚户区改造的特例。而本次多家公司的融资计划用途涉及面更广,冠城大通可转债的募集资金用途主要为南京万盛世纪新城项目,项目包括63.7 万平方米的住宅及6.4 万平方米的商业项目。宋都股份非公开发行的募集资金用途主要为南京南郡国际花园项目(拟投入8.4 亿元)以及杭州东郡国际三期项目(拟投入3.8 亿元),两项目均为住宅开发。如融资计划获核准,则意味涉房融资的全面开放。  维持我们的观点:我们在8 月2 日报告《再融资开闸节奏或超越市场预期》中表达了三个观点:1)新湖中宝并非孤例,预计更多企业将积极开发融资渠道;涉房再融资放开的节奏或将超越市场预期; 2)事件的意义是板块性的,市场将逐渐对涉房再融资形成一致预期,引发房地产行业的重估;3)如涉房在融资全面开放,受益最多的是行业龙头;高财务杠杆企业及股东背景强,拥有优质资源的企业。  我们维持这些判断,预计板块将继续走强。(兴业证券)

南国置业:合作迈出实质一步 异地拓展拭目以待  与中水电合作迈出实质性一步,后续项目合作有迹可循。增资后成都中水电海赋注册资本2亿元,其中南国置业持股40%,中国水电持股60%;这仅仅只是项目合作的第一步,目前在天津、深圳、武汉和成都都有地铁上盖及城市综合体项目正在进行前期合作协商,未来持续性的合作值得期待;  共同开发成都泛悦国际项目,利润空间显着。泛悦国际位于武侯区科华路商圈,紧邻桐梓林地铁站,为2012年7月27日中水电斥资8.9亿拍得,占地面积5.8万平米,计容建面17.5万平米,楼面地价5100元/平方米;周边写字楼与住宅科华天成、伊甸阳光均价约为12000元/平方米。未来公司计划将其打造为集中商业、商业步行街和高档住宅为一体的综合社区,将使得商圈整体价值提升,项目定位高于周边楼盘,价格尚有一定向上空间;  迈出湖北第一步,模式拓展拭目以待。中水电入主希望将南国打造成为旗下优质的商业地产开发平台,并给予南国充分的自出选择权;过往运营面积与租金的不断增长以及较周边项目的溢价都表明了南国相对卓越的招商及运营能力;而这一能力与中水电资源的有机结合将加速跨区域战略布局的脚步,并提升项目品质,帮助南国这一区域性龙头扎实稳健地走出湖北;  资金支持有望带来自持比例的逐步增大。中水电入主带来的资金优势将使得公司自持核心商业物业的比例不断增大,结合公司优质的招商运营能力,在城市核心区位持有的优质物业未来升值潜力亦会持续攀升;  业绩预测。2013-2015年,我们预计公司主营收入为32亿元、46亿元和63亿元;EPS分别为0.66元、0.94元和1.26元;  维持公司股票“强烈推荐—A”的投资评级。中水电入主带来实质利好,看好公司成长为全国性的商业运行商。我们按2013年15倍动态PE对公司进行估值,即目标价9.9元。维持公司股票“强烈推荐—A”的投资评级;  风险提示:商业运营模式能否在异地成功复制、商业地产同质性竞争加剧。(招商证券)   阳光城:加大海西布局符合公司战略  事件描述:公司首次进入宁德市,加大海西布局  7 月27 日,阳光城以2.45 亿元竞得宁德市地块,土地面积2.67 万平米,容积率3.2,楼面价2871 元/平米,周边在售楼盘销售均价8000 元/平米。宁德市是公司今年以来进入的第二个新城市,第一个泉州市。宁德和泉州的布局是对深耕大福州区域战略的进一步落实,公司稳步迈向“福建第一”。  宁德市房地产市场概况  宁德为福建省东北部沿海中心城市, 2012 年末总人口284 万,城镇化率50.6%。商品房销售连续两年保持高位。  公司上半年情况回顾:销售持续增长,拿地稳健,融资成本下降  公司上半年实现合同金额约78 亿,同比增长178%。预计全年的销售规模有望达到150 亿,增速超过110%。上半年公司土地投资较为稳健,尽管拿地数量有所减少,但质量不断提高。公司继续坚持“区域聚焦,深耕发展”的战略,近700 万方土地储备中,大福州区域占比近40%,同时长三角地区的储备占比也逐年上升,目前为13%。13 年下半年到期信托兑付额约17.5 亿,压力较小。近期新增信托的平均资金成本已经低至7%的水平。  预计公司13、14 年EPS 分别为0.69、1.27 元,给予“买入”评级  公司销售规模持续增长,体现了管理层长远的战略眼光和强大的执行能力,随着深耕区域的持续布点,我们认为这样的增长是可持续的。公司目前面临的问题主要是加强土地储备方面以打开明年增长的空间,公司目前在手资金仍然较为充裕,后续可关注公司拿地情况。  风险提示  下半年的销售不达预期。宏观整体流动性风险导致公司融资成本上升。(广发证券)

卧龙地产:业绩出现增长势头 费用控制好  业绩为近四年来增长最好,每股收益同比增长19.98%。上半年公司实现营业收入45,830.70万元,同比增长16.82 %,营业利润7,967.84万元,同比增长5.22 %,归属于上市公司股东的净利润5,743.30万元,同比增长 19.98%,实现每股收益0.079元,同比增长19.98%,归属于上市公司股东的每股净资产2.01元。公司自2009年以来业绩不断下滑,今年上半年净利润出现较好增长。  项目贮备较充分,开发仍将保持持续。公司目前土地储备约244万平方米,可满足公司3-5年的开发需求,而且土地成本相对较低。储备的项目主要分布在经济相对发达的二三线城市,购买力水平高,市场条件和市场空间都较大。优质的土地贮备为公司今后发展提供了良好的保障。公司除了在二级市场上进行招拍挂获得土地外,还通过股权收购获取项目。公司天香西园、武汉丽景湾和青岛的嘉原盛等项目均是通过股权收购获得。公司所在集团目前整体实力较强,品牌知名度高,集团旗下的制造业对于拉动区域经济发展有巨大作用。因此依靠集团的整体实力,公司在拓展新区域时谈判的主动性较强,有利于公司项目的获取。  财务稳健,财务费用下降明显。上年半公司费用控制较好,管理费用、销售费用和财务费用分别达0.28亿元、0.11亿元和0.01亿元了。上半年虽然销售费用略有增长达4%,但管理费用和财务费用出现明显下降,同比去年分别下降了-11%和-72%,尤其是财务费用下降特别明显,这说明公司财务风险较低。公司财务稳健。上半年公司资产负债率只有55.12%,相对行业的高负债率公司财务相当稳健。  投资建议:  我们认为,公司目前布局东部三线城市和中西部经济发达的省会城市,布局区域的发展潜力巨大。未来随着中西部地区经济增长和社会投资增加,房地产的需求仍将持续旺盛,公司后期有望收获颇丰;公司未来将逐步加大精装房、商业地产的比重,使经营结构多元化,有效分散经营风险,提高品牌竞争力;公司将不断加深改进管理,走精细化管理的道路,严格控制成本、提高项目运营效率。另外,随着卧龙集团整体的稳健发展,卧龙地产作为集团下面的三大业务之一,将有望享受集团产业间互动带来的协同效应。我们预计公司2013年至2015年的销售收入分别达13.94亿元、17.65亿元和26.2亿元,每股收益分别为0.26元、0.33元和0.54元,对应的PE分别为13.15、10.47和6.35。维持公司“推荐”评级。(东兴证券)   荣盛发展:区域深耕 关注三季度销售  核心观点:  事件描述:公司6.65 亿竞得沈阳三块宅地,合计建面75 万平米  新获取的项目静态毛利率预计30%左右。沈阳地处环渤海经济圈中心,12 年末总人口724.8 万,城镇化率79.86%。12 年房地产销售同比增长20%。  13 年上半年销售符合预期  根据测算,公司上半年合同销售额108 亿,同比增长近60%,去化率超过50%。预计整个下半年可售270 亿,如果继续维持五成以上的去化率,预计公司13 年全年的销售规模接近250 亿,同比增长40%。  拿地积极开工增长显着  公司今年适时增加了沈阳、成都以及南京等发达二线城市的土地储备,加大这些区域深耕。在行业增速放缓情况下,发达二线城市需求为稳定。公司年初制定535 万平米新开工计划,保障未来销售增长可持续。  资金成本下降大股东支持  公司的综合融资成本进一步下降。13 年以来没有新增信托贷款,融资都来自大股东委托贷款,公司上半年基本完成了新增贷款,在流动性趋紧的背景下,预计下半年公司将处于有利位置。  预计公司13、14 年EPS 分别为1.52、2.01 元,维持“买入”评级  公司在城市选择上一直坚持深耕环渤海和长三角地区中等规模城市,产品以小户型为主契合市场需求,加上公司优秀的管理团队运营,造就了各地项目的高速去化率。对重点区域的深耕将是公司未来可售货量和销售规模持续增长的保障。公司三季度推盘量较大,需要持续关注其去化情况。  风险提示  下半年房地产市场需求低于预期导致公司去化速度降低。(广发证券)

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