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地产板块受益股地产板块受益股解析

发布时间:2019-09-27 17:12:30 阅读: 来源:试验机厂家

地产板块受益股,地产板块受益股解析

地产板块受益股

编者按:据纸媒报道,22日市场传闻的银行按揭贷款政策放松消息基本属实。具体政策为:首套房贷的优惠力度加大;房贷还清的可视为首套房,享受首套房的优惠政策。二套房限制也将有所松动。政策实施过程中,由各家银行的分行根据当地的实际情况予以确定。 目前大多数城市已放松限购政策,部分地区甚至推出了减免契税等刺激政策,但房地产成交依然低迷,这与银行惜贷有一定关系。此番信贷政策大幅放松,将有效拉动改善性住房需求,商品房成交未来几个月将逐渐好转。房地产回暖也有助于中国经济企稳回升。近期部分低价、低市值房地产股明显走强,研究机构建议关注龙头房企及转型跨界的房企。

银行证实

昨日下午,有传闻称“首套房认定标准将放松”,其表示“四大行将发布政策,只要房贷余额还清都算首套房”。

记者从被传闻的一家银行了解到,此消息基本属实。这家银行昨天上午召开了会议,部署了支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。从具体的政策上看,首套房贷的优惠力度加大,首套房利率或重回7折时代;房贷还清的可视为首套房,享受首套房的优惠政策。二套房的限制也将有所松动。

记者还了解到,由于地区之间的房地产市场发展不均衡,因而在政策实施过程中,将由各分行根据当地的实际情况确定优惠的利率标准。预计房价居高不下的一线城市的优惠力度没有二、三线城市大。

局地已当急先锋

事实上,部分地方已经松绑了房贷政策。

昨日,福州市政府正式发文,宣布购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房的,按首贷认定。

而南京、杭州等地目前的首套房认定标准已经按照“只要房贷余额还清,就算首套房”执行了。

有开发商告诉记者,农业银行江苏分行目前在首套房认定上有两个放松执行的口子:一是贷款余额已还清的,即可认定为首套房;二是夫妻双方只要有一方未贷款的,以其为主贷人,就可认定为首套房。

杭州早在8月初就有银行放松了首套房认定标准。如招商银行,已还清房贷余额的即算首套房,在杭州主城区无房的再购房也可视为首套。且二套房的贷款政策也有所放松,部分购房者的二套房贷首付可降至三成,但利率依然要上浮10%。

湖北本月出台“鄂七条”,称首套房贷利率最低可7折。

有分析人士指出,中央曾将稳定房价和住房保障工作的职责赋予了省级人民政府。因此,地方政府根据当地房地产市场发展的实际情况进行政策调整也属合理。

开发商欢欣鼓舞

房贷政策在当前出现松动的原因或与经济形势有关。业内人士称,尽管多地已放开了限购政策,但8月楼市的数据仍创下10年来最低,成交量还在持续走低。为此,房贷政策的松动,有利于释放、刺激一些自住和改善型需求。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,以目前市场情况来看,首套房贷款的放松势在必行,首套房的认定为认房不认贷、二套房利率恢复到基准利率,都会逐步成为现实。“限贷放松一定会遵循一个原则:凡自住需求都会得到支持,但由银行把控风险。”杨红旭表示。

对于开发商来说,限贷松绑无疑是重大利好,尤其是在“金九”失色、购买力疲弱的当下,限购松绑对于促进买家入市作用巨大。

“房企都在讨论贷款松绑的事,虽然消息还未确认,但大家都感到欢欣鼓舞。”一家福建上市房企内部人士告诉记者,在销售过程中,开发商明显能感受到,购房需求不是没有,而是信贷支持不足导致需求难以释放。“尤其是很多改善型住房需求,按照二套房认定首付必须达到七成,这对于很多购房者来说难度很大。如果贷款还清这种改善需求就可以算作首套,那很多家庭都能换得起房了。”

一家全国性房企上海公司负责人向记者表示,“一旦限贷松绑,配合四季度供应高峰,冲刺全年销售指标才有可能,否则今年铁定完不成任务。”

个股点将台

华夏幸福(600340)

公司是一家主营业务通过与政府签订园区整体的排他性协议,为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务房地产企业。基于河北省将承接北京天津转出的产业和人口,公司大部分园区正位于环北京经济圈内,为此受益最大。

据了解,华夏幸福当前拥有21个委托经营的园区,覆盖领域由环渤海区域逐渐拓展至长三角和中部地区。公司园区开发的模式为“政府主导,企业运作”,双方互惠互利,利益一致,河北省政府在多种诚和文件中表达了对公司开发模式的认可。

中银国际证券分析师袁豪指出,京津冀发展,尤其是首都经济圈的发展,将更加强调产业和资源在区域上的互相协调,由此导致的京内产业和人口向京外转移将使得北京周边城市承接人口和产业的外溢,而华夏幸福作为主打环北京“产城融合”模式的公司而言,公司将是京津冀协同发展的第一受益标的。

招商地产(000024)

招商地产是招商局集团旗下唯一的房地产上市平台,而房地产业是招商局集团制定的三大核心产业之一。公司去年9月公告,拟非公开发行1.8亿股,收购大股东招商局蛇口工业区持有的三幅地块使用权,发行价每股26.92元,土地总价值达48.65亿元;同时,向不超过十名特定投资者定向增发,募集资金总额不超过16.22亿元,发行底价为每股24.23元,该方案在去年11月获得中国证监会受理。

在去年11月,招商地产全资子公司瑞嘉投资和东力实业的资产重组交易最终完成,并将其正式更名为招商局置地,成功完成在香港借壳上市后,继续推动公司在A股市场实现资产注入和再融资,被认为是招商地产重要工作。此外,由于公司大股东招商局集团在深圳前海仍有大量优质土地资源,公司外延式扩张还有很大空间。

中投证券分析师李少明表示,招商地产仍是一线中最具成长潜力的公司,股价已较充分反映行业各种负面预期,接下来公司的较多正面预期将成为估值修复的催化因素,包括销售重回高增长轨道,境内、境外资本市场融资“双轮驱动”下资金优势进一步增强,集团资源支持力度加大等,提高分红及送转力度也传递了管理层重视市值管理的信号。

万科A (000002)

公司位列国内房地产企业综合实力第一。2013年以1709.4亿元再次刷新国内及全球企业房地产业务年销售额历史纪录。分析普遍认为,万科有充足的已售未结资源,适度补充优质项目,未来业绩基础良好。B股转换上市地在香港联交所上市方案获核准,同时进军海外市场,未来发展前景好。

值得一提的是,日前,继获总裁郁亮增持之后,公司再获大股东的增持。万科A晚间公告称,第一大股东华润股份有限公司增持公司A股股份2640万股,占公司总股本的0.24%。公告称,华润股份有限公司看好公司前景,不排除在未来12个月内继续增持公司股份的可能性。

华泰证券分析师曹光亮称,当前地产市躇本面稳定而股票估值仍处于低位,万科2013年万科的利润分配方案为每10股派发现金4.1元,分红占净利润比例由2012年的16%大幅提高至30%,按目前股价计算,股息率达到5.46%。有助于其吸引中长期投资者。而对于香港股市而言,其机构投资者更加看重分红比例,早在年报发布之前万科公布了其B转H股方案,结合此次30%的分红比例,万科在香港资本市场上将受到热捧,同时也有助于提升其估值空间。

万科A:沉着轻灵,刚柔并济

万科A 000002

研究机构:广发证券分析师:乐加栋撰写日期:2014-03-17

土地投资四维分析:数量、质量、空间、时间

投资数量:13年万科获取项目权益地价约为861亿元,权益土地面积757万平米,权益规划建筑面积2148万平米,近五年来一直保持谨慎稳剑

投资质量:加大投资力度同时,万科并没有忽视对土地投资质量把控。13年获取土地综合静态毛利率约30%,稳定合理,坚持不拿地王。空间分布:10年以来三年,万科对一二线城市投资力度重新加强,占比稳定在80%。

时间分布:13年万科拿地节奏与土地市场整体走势贴合紧密,顺势而为。

13年新进入5个城市:市场深度足够满足万科的去化要求

13年万科新进入城市包括泉州、郑州、常州、漳州、南宁等5个城市,13年数据显示:泉州(900万平米,625亿元)、郑州(1622万平米,1162亿元)、漳州(490万平米,305亿元)、常州(694万平米,510亿元)、南宁(703万平米,489亿元)。

土地投资战略展望与分析:谨慎投资,小股操盘

未来万科的土地投资战略主要有两个关键点。第一是继续谨慎投资,聚焦主流市尝深耕现有城市。第二是继续尝试推进小股操盘,提高资金的使用效率,拉升单个项目IRR以及万科整体ROE。

预计公司14、15年EPS分别为1.68、1.99元

无论是在行业周期的哪个阶段,万科在土地投资上的表现都堪称稳剑

主流定位和快周转的产品战略对应稳健谨慎的土地投资。未来万科将加强小股操盘的尝试,并加大海外学习,不断积累经验。轻资产运作模式结合公司卓越能力将进一步提升ROE水平,坚信万科在下个十年能走得更好。

风险提示

全国布局需要关注行业整体风险,包括需求恢复缓慢和价跌范围扩大。

华夏幸福:产业集群化正当时,京津冀一体化最受益

华夏幸福600340

研究机构:国泰君安证券分析师:侯丽科,李品科撰写日期:2014-03-13

维持增持评级。公司产业园区渐次成型,为经济结构转型的核心受益标的。储备以北京周边居多,为京津冀一体化最佳受益标的。RNAV28.70元,折23%。看好公司成长性,维持2013 EPS 2.05元预测,上调2014年EPS预测至2.87元(+4%)。京津冀一体化等带来公司资产价值等提升,上调目标价至31.57元,对应2014年11倍PE.

产业结构调整稳步推行,公司业务模式恰逢其时。公司产业园区渐次成型,产业促进和提升开拓新的利润增长点。公司园区具备天然产业聚合优势:1)土地成本便宜;2)布局于一线城市周边,交通便利,易吸引企业投资落地;3)园区定位于公共环境平台、公共服务平台和公共技术平台,平台优势彰显。公司由产业转移、整合逐步向孵化拓展,美国硅谷设立子公司亦可更好促进这一策略。

京津冀一体化提上战略高度,公司为最佳受益标的。1)北京大气污染、交通拥堵等带来产业格局重构的必要性,预计京津冀区域是继珠三角、长三角之后新的发展热点,区域价值提升有望加速。2)公司现有储备约1370万方,京津冀占比达91%;还有园区委托开发面积近800平方公里,环北京周边700多平方公里,潜在土地储备巨大。

首都第二机场预计持续催化。首都第二机场预计2014年全面开工,2018年估计可投入使用。固安项目与首都第二机场仅距离10余公里,通过京开高速可在10分钟内到达。预计可带动京津冀区域价值稳步提升,房地产市场需求更有保障,为公司业绩的持续高增奠定基矗

风险提示:京津冀一体化政策落地偏慢;整体信贷偏紧,销售偏慢

首开股份(行情,问诊):投资收益下降,长期受益京津冀一体化趋势

首开股份600376

研究机构:安信证券分析师:万知,何益臻撰写日期:2014-03-20

毛利率和投资收益下降:公司发布业绩快报,2013年实现收入和利润分别为135亿和12.9亿,同比分别变动+6.51%和-20.3%。EPS为0.57元。ROAE为9.56%,同比降3.31个百分点。净利润明显下降一方面是因为公司结算项目的毛利率有所下滑,另一方面参股子公司实现的投资收益有所下降。

从净利润方面来看,公司2013年净利润率为9.6%,低于行业均值,可比公司万科、招商地产(行情,问诊)、北京城建(行情,问诊)分别为11.2%、12.9%和16.7%。

已进军廊坊,将长期受益于京津冀一体化:公司在北京项目储备超过550万平方米,占其土地储备的30%。此外,公司在环北京周边仍有部分土地储备,我们认为公司未来将受益于京津冀一体化的发展。在京津冀一体化的推进下,廊坊将是参与京津资源分配的主力,其本身已经开始被动承接京津的产业转移及人口外溢,与北京相接,实现“1小时城市圈”缺的或许只是一条地铁。一体化交通体系建成后,北京、天津的产业及人口转移将从目前的被动转变为主动,廊坊迎来历史性机遇。公司在廊坊拟建国风悦都项目,规划建筑面积43万平,目前正处在前期工作。

投资建议:维持“买入-A”评级:公司是北京龙头地产开发企业,是为数不多的同时参与北京及廊坊开发建设的企业,将长期受益于京津冀一体化。首开目前在北京的项目储备超过550万平方米,是北京区域龙头。另一方面,公司已经进入廊坊区域深度参与廊坊与北京的建设,我们认为公司未来将在京津冀一体化中发挥重要作用。此外,公司发布了定增预案,发行价不低于5.93元,募集资金不超过40亿,目前股价大幅低于增发底价。我们调整公司2013-2015年每股收益分别为0.57、0.99和1.23元,目标价6.05元,维持买入-A评级。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。

招商地产:双平台大有可为

招商地产000024

研究机构:中金公司分析师:宁静鞭撰写日期:2014-03-21

2013年度业绩每股2.45元,同比上升26.6%,基本符合预期招商地产今日公布2013年年报,公司实现营业收入325.7亿元,同比上升28.7%;期内录得净利润42.0亿元,合每股收益2.45元,同比上升26.6%,基本符合预期。公司预案每10股派现金股利4.8元(含税),并转赠5股。

结算收入快速增长:2013年度公司实现经营收入325.7亿元,同比上升28.7%。其中商品房销售收入302.1亿元,同比上升31%,结算面积205.8万平米,主力业绩贡献项目是北京珑原,北京1872,天津钻石山,深圳招商果岭,佛山依云水岸等;投资租赁收入7.7亿元,同比上升6%,供电收入6.6亿元,同比上升9%。

销售稳步增长:公司目前在19个城市有59个项目在售,2013年度实现销售签约面积274万平方米,金额432亿元,同比分别增长10.7%以及18.7%。期末预收账款达375.2亿元,较年初增加32%。

拿地较为积极:公司期内新增项目资源666万平米(权益面积:497万平米),总地价247亿元,占到当期销售额57%。

非经常性损益主要有曦城项目录得的公允价值重估收益以及存货跌价准备转回:公司当期转回存货跌价准备3.7亿元,其中佛山依云上城1.8亿元,南京G54项目7200万元,苏州双湖项目1.2亿元;当期投资收益5.7亿元,同比上升10116%,主要因2013年4月后不再控制深圳招商华侨城,成本法转联营公司处理所致。

发展趋势

预计2014年销售额520亿元,同比增长20%:公司2014年新开工548万平米,以80%转化率,均价1.5万元/平米推算,新增货源在600亿元以上,且增量货源将主要来自于东北片区,加上年底存货,全年可推售资源在950亿元左右。以50%~60%去化率估计,我们预计全年销售额在520亿元左右。

盈利预测调整

我们小幅上调2014年盈利预测至每股2.98元,上调幅度1%,引入2015年盈利预测每股3.53元。

估值与建议

公司股价对应2014、2015年市盈率分别为5.8、4.9倍,对最新净资产值有46%的折让。公司依然保持快周转速度,维持“推荐”评级。

保利地产:土地储备策略或彰显公司对后市充满信心

保利地产600048

研究机构:山西证券分析师:平海庆撰写日期:2014-03-14

投资要点:

2月销售继续平淡。2014年2月公司销售面积68.59万平方米,同比下降24.78%,环比下降24.02%;销售金额77.31亿元,同比下降8.38%,环比下降22.43%。受春节假期影响,公司2月份公司销售继续平淡,随着3月份推盘增加,公司销售将有所回升。

销售均价保持平稳。公司2014年2月销售均价11271元/平方米,同比上升21.8%,环比上升2.09%。1-2月份平均销售价格11140元/平方米,同比上升5.09%。公司销售均价较为平稳。

2月继续大幅增加土地储备。2月份公司新增6个项目,广东3个,长春1个,沈阳1个,西藏一个。6个项目占地面积38.14万平方米,容积率面积126.5万平方米,权益比例为77.27%,引进合作方后,权益比例可能下降。6个项目楼面地价3731元/平方米,较2013年全年上升18.33%。公司1-2月新增项目建筑面积334.75万平方米,与前2月销售面积之比为2.1,公司土地储备继续保持较快扩张态势。

盈利预测和投资评级:预计公司2013-2015年每股收益分别为1.51元、1.94元、2.44元。按3月11日公司收盘价6.87元,公司2013-2015年PE分别为5x、4x、3x,估值低于行业较低水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为15.621元/股,按3月11日收盘价,折让56.01%。考虑到公司的行业地位和2014年业绩的锁定性,以及目前较低的估值水平和业绩长期稳定增长的能力,维持公司“买入”评级。

深天健:业绩销量增长可期,旧改项目静待突破

深天健000090

研究机构:平安证券分析师:周雅婷,杨侃撰写日期:2014-02-21

投资要点

预计2014年销量同比增50%,业绩高增长有保障

2013年预计公司实现销售面积和销售额分别为14万平和18亿,同比分别增长118%和80%。其中年内新推南宁天健世纪花园、长沙天健壹平方公里合计贡献近70%销量。预计公司2014年整体可售货值近50亿,按55%的去化保守估计,可实现销售额近27.5亿,同比增长53%。2013年公司因结转南宁天健国际公馆和南宁天健商务大厦,预计净利润同比增长50%-65%。2014年公司将迎来长沙天健壹平方英里和南宁天健世纪花园的结算,项目整体可结算货值达25亿,全年业绩增长仍有保障。

异地布局加快,天健工业区旧改进度有望加快

受制于深圳可供出让土地日益减少,公司近年逐步布局上海、广州以及长沙、南宁等二线潜力城市。2013年5月至今,公司先后新增广州、上海、南宁项目。目前公司总项目储备达160.9万平,可保障未来5-6年的开发需求。同时在经历与政府近两年的协商谈判后,天健工业区旧改项目或将在年内迎来突破性进展。当前该项目容积率为2,若按照改造后3.5的容积率、45000元的售价和15%的净利润率计算,项目改造净利润在14.9亿左右,每股贡献2.70元。此外公司在香蜜湖片区另拥有12万平旧产房、旧住宅,未来有望逐步进入更新改造范围。

深圳地铁潜在可严作方,或有机会参与地铁物业开发

地铁建设资金需求量大,深圳地铁正逐步尝试由单一的政府主导负债型投融资模式向社会多元化投融资模式转变。“地铁+物业”投融资模式正是深圳地铁集团近期新的投融资尝试。根据深圳地铁规划,目前确定配套物业开发的项目15个,开发总建面达741万平米。现阶段深圳地铁已就塘朗车辆段、横岗车辆段分别与深业集团、深振业达成合作。从深圳地铁选择合作对象、项目招标条件来看,具有国家一级房地产开发资质、规模较大的深圳市属房企无疑是深圳地铁合作首眩同时深业集团、深振业均有入选表明地铁集团尚未找到长期稳定的合作伙伴。公司除满足深圳地铁过往项目所有招标要求外,长期都参与深圳地铁建设,未来或有机会分享地铁物业开发的红利。

盈利预测与投资评级

公司2013年业绩销量高增长,2014年可售和可结算资源依然丰富。上调公司2013-2015年EPS预测至0.71元(+0.17)、0.94元(+0.33)和1.21元(+0.38),当前股价对应PE分别为9.6倍、7.3倍和5.6倍,维持公司“推荐”评级。

风险提示:销量及业绩表现不及预期;天健工业区改造进度不及预期。

中洲控股:管理层换届带来新气象

中洲控股000042

研究机构:国泰君安证券分析师:李品科,温阳撰写日期:2014-02-24

要点:我们认为大股东积极的资产注入动作是基于对公司未来发展前景的认可,预计公司将在新管理层的带领下,走上“扩规模、快周转”的积极发展模式。1)公司拟更名为“深圳市中洲投资控股股份有限公司”并旋即拟收购大股东资产,我们认为此举表明了大股东对公司未来发展前景的坚定信心;2)种种迹象表明公司有望在新管理层带领下积极扩张规模,加快周转:①公司总经理吴见斌辞职,目前董事长(原中信地产总裁,20余年行业经验)代行总经理职责,新鲜血液有望使管理团队更专业化,公司造价管理、招投标等能力进一步加强;②2014年1月9日公司参与了上海临港土地竞拍,意味着公司已在考虑加快外延扩张;③拟收购大股东资产,节奏快于市场预期;公司具备“扩规模,快周转”的条件和能力,未来销售、业绩将高增。1)公司目前未结项目建面约175万平,主要分布在深圳、惠州、成都、上海,盘子小且项目集中在景气度高、市场容量大的一二线核心城市,具备加快周转的条件;2)有加杠杆空间:资产负债率维持在65%左右,远低于行业平均;3)大股东资源丰富:大股东业务遍及深圳、香港、惠州、成都、青岛等地,且一级开发和城市改造资源丰富;4)预计公司2013年销售约20亿,2014年南山项目有望现房销售(预计可售货值20多亿),给销售及业绩带来较大弹性。

维持2013-15年EPS1.46/1.81/2.48元/股预测,每股RNAV33.33元,现股价折28%。我们认为公司有望持续受益资产注入、扩张提速、激励机制完善和周转速度提升,维持“增持”及33元目标价。

地产板块受益股

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